La gestion de trésorerie dans la promotion immobilière : enjeux, méthodes et exemples

Les dirigeants et responsables financiers des sociétés de promotion immobilière font face à des défis bien particuliers dans leur gestion de trésorerie. Anticipation des dépenses à risques et de la remontée des fonds propres, optimisation des lignes de crédit, vue consolidée… Quels sont les challenges propres à la gestion de trésorerie dans la promotion immobilière ? Comment les résoudre ? Réponses dans cet article.

Les enjeux de gestion de trésorerie dans la promotion immobilière

Suivre la remontée des fonds propres, honoraires et marges

Les fonds propres, le nerf de la guerre ! Mais anticiper le délai de remontée des fonds propres, honoraires de gestion, honoraires de commercialisation et les marges s’avère extrêmement complexe sans une vue à jour de la trésorerie de chaque projet.

Piloter la trésorerie du groupe au global

Avec plusieurs entités juridiques, des sources d’informations financières dispersées et parfois des activités diversifiées (promotion, commercialisation, location par exemple), il est souvent difficile de faire converger la vision des différents flux de trésorerie et d’avoir accès à la donnée à jour pour l’ensemble du groupe.

À lire aussi : Comment gérer les flux de trésorerie entre vos différentes entités ?

Anticiper les aléas et déterminer leur impact

Refus du permis de construire, retards de chantier… La vie d’un programme immobilier est loin d’être un long fleuve tranquille. Avec des dizaines de projets à gérer sur plusieurs mois voire années, des dépenses à risques à anticiper, le prévisionnel se retrouve rapidement caduque !

Comparer le réel aux prévisions et analyser les écarts

Étant donné le temps que prend la mise à jour des tableaux de suivi de trésorerie sur Excel, difficile d’analyser les écarts très régulièrement et donc d’être réactif. De plus, le risque d’erreur de saisie est bien présent.

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Pourquoi la gestion de trésorerie dans la promotion immobilière est-elle si complexe ?

Pour un promoteur immobilier, les bénéfices d’une bonne gestion de trésorerie sont immenses, mais se heurtent souvent à la difficulté de rassembler l’ensemble des données à jour, rapidement et sans erreur.

Certains facteurs complexifient l’accès à une donnée récente et fiable :

• Le nombre d’entités juridiques à gérer ;
• Les aléas des programmes immobiliers (annulation, retards…) ;
• La durée de la mise en œuvre des programmes, sur plusieurs années ;
• Le nombre d’acteurs impliqués dans le suivi de trésorerie (gérant, DAF, comptables, contrôleurs de gestion...) ;
• La multiplication des outils et des sources de données (progiciels, comptes bancaires, outils comptables, tableaux Excel…) ;
• Dans certains cas, la diversité des activités de l’entreprise et leurs flux de trésorerie très différents (ex : promotion vs location)
• ...

Comment gérer la trésorerie d’une société de promotion immobilière ?

Les directeurs financiers de groupes de promotion immobilière mettent en place un certain nombre d’outils de suivi et de projection pour piloter la trésorerie de chacune des entités. La difficulté consiste à trouver le juste équilibre entre le temps passé à multiplier les tableurs Excel et à saisir des données, et la nécessité d’avoir une vue fine et consolidée de l’état de la trésorerie. Voici un aperçu des pratiques les plus courantes.

Le plan prévisionnel de trésorerie d’un projet immobilier

Pour chaque nouveau projet immobilier, un plan de trésorerie est mis en place afin de connaître le timing des encaissements et décaissements et prévoir les besoins en financement en provenance de la maison-mère.

Au niveau de la SCCV, ce budget prévisionnel est assez simple à mettre en place puisque les coûts sont fixés à l’avance par le directeur technique, et les prix de commercialisation sont déterminés en amont. Les flux financiers ne changeront pas a priori en termes de volume et de montant. Le suivi des flux de trésorerie peut s’effectuer directement dans l’outil métier (GR Immo, Primpromo ou autre). Les dates d’encaissement et décaissement sont étalées sur la durée du projet, soit en général entre 18 mois et 3 ans.

Au niveau de la holding, le plan de trésorerie prévisionnel est également conçu sur plusieurs années et distingue plusieurs types de flux :

Décaissements :

• les frais récurrents corporate : salaires, loyers, équipements... ;
• les mises en fonds propres pour les projets, qui vont permettre de financer les projets avant la constitution de la SCCV et d’assurer le prêt bancaire.

Encaissements :

• les remontées d’honoraires de gestion et d’honoraires de commercialisation, qui vont permettre de financer les frais corporate ;
• les remontées des fonds propres et des marges, qui vont être utilisées pour financer de nouveaux projets.

Encaissements	Décaissements
Honoraires de gestion	Charges de personnel
Honoraires de commercialisation	Frais généraux
Remontées de fonds propres	Dépenses à risques
Marges	Mises en fonds propres
Emprunt obligataire	Remboursement emprunt obligataire

 

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Le pointage des flux de trésorerie

Le prévisionnel permet de projeter les flux, mais ceux-ci sont soumis à des aléas et peuvent évoluer dans le temps. Pour suivre les encaissements et les décaissements réellement effectués au quotidien et s’assurer de ne pas avoir de trous de trésorerie, la plupart des comptables ou responsables financiers de sociétés de promotion immobilière pointent très régulièrement (idéalement de façon quotidienne) les entrées et les sorties d’argent sur les différents comptes bancaires.

L’analyse des écarts

En fonction du rythme de l’intégration des données comptables (hebdomadaire ou mensuel par exemple), il est important de comparer régulièrement le réel avec le prévisionnel et d’analyser les écarts. Si ce suivi peut s’avérer chronophage et constitue un facteur d’erreurs de saisie, il permet d’optimiser la gestion de trésorerie et de gagner en visibilité sur la trésorerie au niveau du groupe.

Idéalement, il est aussi fortement conseillé d’avoir un suivi des opérations par catégories ou postes, par exemple la vue consolidée des frais corporate, ou la vue consolidée d’une activité de l’entreprise, et de pouvoir le comparer aux objectifs définis en amont. Objectif : comparer plus précisément vos entrées et sorties d’argent, et maîtriser plus finement votre trésorerie.

Les scénarios prévisionnels

Peu de directeurs financiers ont le temps de s’y pencher… mais la création de différents scénarios prévisionnels de trésorerie peut s’avérer extrêmement stratégique pour l’entreprise :

• pour étudier les impacts des aléas sur le moyen et long terme, et anticiper les besoins en trésorerie ;
• pour analyser les capacités de financement pour les programmes potentiels, afin de prioriser et d’arbitrer entre les opportunités d’investissement ;
• pour comparer entre différents scénarios et choisir la meilleure option.

Les reportings pour communiquer avec les investisseurs

Lors des rendez-vous avec les banques et les investisseurs, un certain nombre de documents doivent être présentés pour obtenir un prêt ou faire le point sur une situation :

• Le plan prévisionnel de trésorerie
• Le comparatif entre le réalisé et les objectifs sur les années précédentes
• Le bilan prévisionnel annuel

En interne, d’autres types de bilans et rapports peuvent être nécessaires, auprès des collaborateurs, du dirigeant ou d’autres instances décisionnaires.

Gestion de trésorerie & promotion immobilière : le retour d’expérience du groupe Valoptim

Les pratiques de gestion de trésorerie dans les entreprises de promotion immobilière ne sont pas uniformes, mais les problèmes rencontrés sont les mêmes et peuvent paraître insolubles. Comment accéder à une meilleure visibilité de la trésorerie sans perdre de temps ? Edouard Pellerin, président du groupe Valoptim, a opté pour le logiciel de gestion de trésorerie Agicap. Découvrez son témoignage.

Quelles difficultés le promoteur immobilier Valoptim rencontre au quotidien et comment les a-t-il solutionnées ? Découvrez plus en détail le retour d’expérience du dirigeant et de la DAF du groupe Valoptim dans ce cas client à télécharger.

Promoteurs immobiliers : pourquoi opter pour un logiciel de gestion de trésorerie ?

L’automatisation de la gestion de trésorerie grâce à un logiciel spécialisé tel qu’Agicap peut répondre aux principaux enjeux de trésorerie des promoteurs immobiliers, grâce à des fonctionnalités telles que la mise à jour automatique des flux financiers, la vue consolidée des flux de trésorerie réels et prévisionnels, ou la construction rapide et fiable de prévisionnels de trésorerie.

Gain de temps, fiabilité, finesse d’analyse… En optant pour une solution de gestion de trésorerie, votre travail au quotidien est facilité et vous accédez à un niveau d’information qui jusque-là était très complexe à obtenir. Vous pouvez alors consacrer plus de temps à l’analyse et aux décisions stratégiques concernant la trésorerie, ou vous libérer du temps pour d’autres activités qui nécessitent votre expertise.

À lire aussi : Promotion immobilière : 3 raisons d’opter pour un logiciel de gestion de trésorerie

Agicap, le logiciel qui simplifie votre gestion de trésorerie

En choisissant Agicap, les dirigeants et responsables financiers accèdent de façon automatisée et synchronisée à une vue consolidée des flux de trésorerie, leur permettant ainsi de prendre les bonnes décisions et d’assurer la pérennité de l’entreprise.

Edouard Pellerin, président du groupe immobilier Valoptim, en témoigne : “Grâce à Agicap, je peux faire en un clin d’œil des consolidés par secteur d’activité - toutes les sociétés de promotion d’un côté, toutes les SCI et la foncière de l’autre - mais également un super consolidé avec toutes les sociétés du groupe. Les choses se font de manière extrêmement automatique et instantanée. Agicap nous a apporté beaucoup de sérénité parce qu’une information extrêmement précise.”

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