Lease back: cos’è e come funziona

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Se sei a capo di un'azienda, sai bene quanto sia importante tenere i conti in ordine e fare in modo che ci sia sempre denaro fresco in cassa per far fronte alle scadenze a breve. Non sempre però tutto fila liscio. Ritardi nella riscossione dei crediti, investimenti sbagliati, una crisi congiunturale che riduce le vendite: sono numerosi gli imprevisti che rischiano di causare una crisi di liquidità. Come agire, se ci si trova in una situazione del genere? Una possibile soluzione può arrivare dal lease-back, un contratto di vendita e affitto particolarmente utili per quelle società proprietarie di beni di alto valore. Vediamo nel dettaglio di che cosa si tratta, e come funziona.

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Che cos’è il lease back

Partiamo dalla definizione. Il leaseback, chiamato anche sale-lease back (letteralmente vendere e riaffittare, anche locazione finanziaria di ritorno) è il contratto con cui una società vende un bene a una società di leasing e quest’ultima, a sua volta, versato il prezzo di vendita concordato, concede lo stesso bene in leasing all’originario proprietario, dietro corrispettivo di un canone periodico pattuito e con facoltà per l'azienda di riscattare il bene alla scadenza del leasing. Se il contratto è a tasso fisso, il cliente pagherà sempre lo stesso canone anche se i tassi scendono, mentre se il contratto è a tasso indicizzato, l’azienda subirà un rincaro se i tassi aumentano, o una diminuzione in caso di riduzione dei tassi.

Attenzione. Questo tipo di contratto si distingue dal leasing tradizionale, poiché, rispetto a quest’ultimo, l'utilizzatore non gode di un bene estraneo alla sua sfera di disponibilità, ma continuare a beneficiare di un bene di cui è già proprietario e che, per esigenze di liquidità, preferisce prendere in locazione.

Si tratta in altre parole di un contratto di vendita e locazione allo stesso tempo, in cui il venditore del bene si trasforma da proprietario a semplice utilizzatore. Allo stesso tempo, l'acquirente diventa il locatore. Questo tipo di contratto di fatto si rivela uno strumento alternativo per raccogliere capitali: invece di andare in banca e chiedere un prestito, aumentando così l’indebitamento, l’imprenditore può far ricorso al lease back per incrementare la liquidità.

Come funziona: un esempio di leasing

Da tutte queste premesse, si intuisce facilmente come il lease back sia in realtà nient'altro che un finanziamento, che permette al soggetto proprietario di un bene di ottenere della liquidità immediata, senza che ciò precluda allo stesso di beneficiare della disponibilità del bene ceduto nello svolgimento della propria attività di impresa.

In questo modo, un'azienda può ottenere sia la liquidità sia il bene di cui ha bisogno per gestire la propria attività. In sostanza, questa formula permette di mettere insieme i pezzi del puzzle, perché se da una parte consente l'accesso a denaro fresco, dall’altra permette l'utilizzo del bene.

Ma perché far ricorso al lease back e non a un finanziamento? Rispetto al prestito, che deve essere rimborsato e compare nel bilancio dell'azienda come un debito, il contratto di lease back può effettivamente aiutare a migliorare la salute del bilancio di un’azienda per due ragioni:

diminuirà la passività in bilancio (evitando più debiti);
sosterrà un aumento delle attività correnti (sotto forma di contanti).

Ci sono numerosi esempi, sia beni materiali sia beni immateriali, di sale-leasing back nella finanza aziendale. Le cessioni più frequenti riguardano: immobili o impianti produttivi; flotta aziendale di automezzi che si intende continuare a utilizzare tramite un contratto di leasing; proprietà di un marchio pur continuando ad averne i diritti di utilizzo.

Leaseback: chi lo fa

Quali sono le aziende che fanno maggior ricorso al lease back? Normalmente si tratta di imprese che possiedono dei beni di valore rilevante, come immobili, terreni o attrezzature costose di grandi dimensioni. Questo succede spesso in settori come quello dell'edilizia e dei trasporti.

In sintesi, l'impresa ricorre al lease back principalmente per:

soddisfare il proprio fabbisogno finanziario senza doversi privare di beni immobili utili all'esercizio delle sue attività imprenditoriali (potenziamento dei fattori produttivi della natura finanziaria);
non aumentare il proprio indebitamento;
ottenere un finanziamento in grado di coprire fino al 100% del valore del bene.

Vantaggi e svantaggi del lease back

Sebbene l'ammontare complessivo dei canoni sia superiore al prezzo di vendita iniziale - com'è normale che sia, dovendo coprire gli interessi sul capitale impiegato e il rischio dell'acquisto assunto dalla società di leasing - l'originario proprietario del bene godrà di svariati vantaggi.

In particolare potrà:

incamerare liquidità, avendo di fatto ceduto l'immobile ad altri;
continuare a godere del bene venduto, evitando temporaneamente i relativi costi (anche di manutenzione), per poi decidere di riacquistarlo al termine del rapporto;
espandere la propria attività;
migliorare il bilancio.

Tutto bene, dunque? Non sempre. Nel corso degli anni il Sale and Lease Back ha sollevato molti dubbi riguardanti la sua liceità e, di conseguenza, la validità. Sotto la lente del legislatore è finito in particolare il rischio che lo stesso potesse ravvisarsi il patto commissorio, e cioè quell’accordo tramite il quale una parte si impegna fin dall’inizio a cedere un proprio bene immobile in caso di mancato adempimento di un obbligo. Una situazione del genere renderebbe l'accordo illegittimo.

A risolvere ogni perplessità è intervenuta qualche anno fa la Corte di Cassazione che, con la sentenza numero 21042/2017, ha affermato che il leaseback è di per sé legittimo e che solo la compresenza di tre fattori sintomatici di frode.

In particolare, il contratto in esame si configura nullo se coesistono questi tre elementi:

una situazione di credito e debito tra la società finanziaria (concedente) e l'impresa venditrice utilizzatrice, preesistente o contestuale alla vendita;
difficoltà economiche dell'impresa venditrice;
la sproporzione tra il valore del bene trasferito e il corrispettivo versato dall’acquirente.

In altre parole, è necessario che tra i contraenti non sussista una precedente condizione di debito o credito, che renderebbe una parte svantaggiata e con meno potere di trattativa rispetto all’altra.

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Lease back immobiliare

Abbiamo visto come spesso il ricorso al lease back rappresenti una strada imboccata da imprese che possiedono beni di valore rilevante, generalmente immobili, e hanno bisogno, al tempo stesso, di liquidità. Ecco perché il lease back immobiliare è uno dei contratti più diffusi. Il funzionamento prevede la vendita da parte di un’impresa di un proprio bene immobile a una finanziaria che a sua volta lo lascia in godimento, tramite pagamento di un canone; alla fine del periodo di leasing, il concessionario potrà riacquisire la proprietà del bene tramite il pagamento di un prezzo finale. Da un punto di vista pratico, l’operazione consiste in due momenti differenti: un primo che vede la vendita da parte dell’imprenditore alla società di leasing dell’immobile; uno successivo, che prevede la locazione finanziaria da parte di quest’ultima al soggetto alienante del bene stesso. In questo caso, oltre a rappresentare una soluzione efficace per risolvere problemi finanziari, il lease back immobiliare presenta il vantaggio di scaricare i costi di manutenzione che per alcuni beni immobili possono essere particolarmente onerosi.

Conclusioni

Abbiamo visto come, un contratto di lease back possa rivelarsi una soluzione per l'impresa a corto di liquidità. Indubbiamente, ogni situazione andrebbe esaminata singolarmente per decretare con certezza la convenienza o meno del sale and lease back. Ciononostante, in linea generale si può affermare che sia vantaggiosa soprattutto per le micro, piccole e medie imprese che puntano ad ottenere una liquidità immediata. Liquidità che andrebbe tenuta sempre sotto controllo per evitare di intervenire quando si riscontrano problemi. Come si dice, prevenire è meglio che curare.

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