Der Cashflow bei Immobilien spielt bei Investments eine tragende Rolle, denn er zeigt an, ob man mit der Investition langfristig eine stabile Rendite erwirtschaften kann. Wir zeigen Ihnen hier, wie man den Immobilien-Cashflow berechnet, worauf man dabei achten muss und wie man ihn interpretiert.
Cashflow bei Immobilen: Was ist das genau?
Von einem Cashflow bei Immobilien spricht man immer, wenn es um Investments im Immobilien-Bereich geht. Wer sich ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kauft, um diese zu vermieten, möchte eine Rendite damit generieren – also einen hohen eingehenden Cashflow.
Bei jeder Investition fließt jedoch auch Geld ab: es entsteht ein negativer Cashflow – sei es durch den Erwerb der Immobilie an sich, oder durch Renovierungsarbeiten. Darüber hinaus fließt auch nach dem Erwerb immer noch Geld ab: Es müssen regelmäßig Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen durchgeführt werden.
Damit man langfristig eine Rendite mit seinen Immobilien-Investments generiert, muss demnach der eingehende Cashflow im Durchschnitt höher sein als der ausgehende. Sprich: Die Einnahmen, die man durch die Vermietung hat, müssen höher sein als die Ausgaben. Umgangssprachlich nennt man renditeintensive Immobilien auch „Cashflow-Immobilien“, da sie einen konstant positiven Cashflow erzeugen.
Cashflow bei Immobilien mit Formel berechnen
Den Cashflow bei Immobilien berechnet man, indem man sämtliche Ausgaben von den Einnahmen abzieht. In einer Formel ausgedrückt:
Immobilien-Cashflow = Einnahmen aus Vermietungen – Ausgaben
Sind die Einnahmen höher als die Ausgaben, ist der Immobilien-Cashflow positiv; sind die Ausgaben höher als die Einnahmen, ist er negativ.
Um den Cashflow genau zu berechnen, müssen sämtliche Einnahmen und Ausgaben berücksichtigt werden. Während die Einnahmen die Mietzinsen sind, die Ihre Mieter:innen an Sie bezahlen, sind die Ausgaben etwas breiter gefächert. Hier eine Übersicht, welche Ausgaben Immobilieninvestor:innen haben:
Einmalige Ausgaben • Summe für den Erwerb der Immobilie (nur der Teil, der aus Eigenkapital finanziert wird) • Kaufnebenkosten: Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten • Maklergebühren
Wiederkehrende Ausgaben • Darlehenskosten, wenn ein Kredit zur Finanzierung in Anspruch genommen wird: monatliche Kreditraten • Instandhaltungskosten für Renovierungs- und Reparaturarbeiten • Verwaltungskosten (z.B. für Hausverwaltung) • Betriebs- und Nebenkosten (diese werden zwar auf die Mieter:innen umgelegt, jedoch leiten Vermieter:innen die Zahlungen weiter, wodurch ein negativer Cashflow auf dem Bankkonto entsteht)
Beispiel für Cashflow bei Immobilien
Eine Investorin kauft ein Mehrfamilienhaus für 500.000€. Sie nutzt 50.000€ Eigenkapital zur Finanzierung und für die restlichen 450.000€ nimmt sie einen Bankkredit auf. Sie erstellt sich eine Übersicht über ihre monatlichen Einnahmen und durchschnittlichen Ausgaben.
Monatliche Einnahmen • Gesamte Einnahmen aus Vermietung: 5.000€
Monatliche Ausgaben • Kreditrate: 2.000€ • Instandhaltung und Reparaturen: 200€ • Kosten für Hausverwaltung: 200€ • Betriebs- und Nebenkosten: 2.000€
Sie berechnet ihren monatlichen Brutto-Cashflow:
Cashflow = 5.000€ - 2.000€ - 200€ - 200€ - 2.000€ = 600€
Die Betriebs- und Nebenkosten sind voll umlagefähig, das heißt, diese erhält sie über die Mieteinnahmen von ihren Mieter:innen zurück. Der Netto-Cashflow ist deshalb:
Cashflow (netto) = 5.000€ - 2.000€ - 200€ - 200€ = 2.600€
Unterm Strich erwirtschaftet sie also einen Überschuss von 2.600 Euro pro Monat. Einen Teil davon nutzt sie, um Rücklagen für die Steuerzahlungen aufzubauen, sowie zur Finanzierung von größeren Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten.
Cashflow-Rendite bei Immobilien
Positiver Cashflow bei Immobilien
Wie man am Beispiel sieht, ist ein positiver Immobilien-Cashflow die Voraussetzung dafür, mit einem Investment eine Rendite zu erzielen. Dabei muss der Cashflow nicht jeden Monat positiv sein, um von einem rentablen Investment zu sprechen.
Wenn beispielsweise eine größere Reparatur ansteht und dementsprechend eine hohe Rechnung bezahlt werden muss, kann der Cashflow in einem Monat auch negativ sein. Ist er in den kommenden Monaten sowie im Jahresdurchschnitt deutlich positiv, ist die Investition dennoch rentabel.
Negativer Cashflow bei Immobilien
Ein konstant negativer Immobilien-Cashflow bedeutet, dass die Investition nicht rentabel ist, weil die durchschnittlichen Ausgaben höher sind als die Einnahmen. Investor:innen machen auf lange Sicht also Verlust und erzielen eine negative Rendite.
Bevor man in eine Immobilie investiert, ist es deshalb sehr wichtig, den ungefähren Cashflow zu berechnen, den man jeden Monat erwartet. Das hilft nicht nur dabei, die Höhe der Kreditraten optimal zu gestalten, sondern bewahrt Investor:innen auch vor teuren Fehlinvestitionen.
Ist ein Cashflow bei Immobilien sogar ohne Eigenkapital möglich?
Wer in eine Immobilie investieren möchte und kein Eigenkapital hat, muss diese zu 100% fremdfinanzieren, d.h. einen Kredit aufnehmen. Viele Banken vergeben keine 100%-Finanzierungen, da das Risiko für sie sehr hoch ist. Wer dennoch einen Geldgeber findet, der den vollständigen Kaufpreis plus Kaufnebenkosten finanziert, muss im Vorfeld noch genauer auf den Immobilien-Cashflow achten.
Beispielsweise muss man durchrechnen, wie lange man den Kredit zurückzahlen muss und ab welchem Zeitpunkt die Investition eine nennenswerte Rendite abwirft. Je mehr man fremdfinanziert, desto geringer ist während des Tilgungszeitraums die Rendite.
Ist die Immobilie in einem sehr guten Zustand und erfordert nur minimale Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten, ist das von großem Vorteil. Es müssen weniger Rücklagen gebildet werden und die Überschüsse aus den Mieteinnahmen können stattdessen in die Tilgung des Darlehens gesteckt werden. Das A und O ist also, dass der Immobilien-Cashflow so hoch wie möglich ist – in diesem Fall ist das Risiko am geringsten, wenn man nur mit sehr wenig Eigenkapital finanziert.
