Digitale Finanzplanung bei Immobilienprojekten: So managen Sie Liquidität bei der Projekt-Finanzierung

Zu den strategischen Entscheidungen bei Finanzierungen gehört eine Vielzahl an Parametern: die Ermittlung des Kapitalbedarfs, die Kapitalbeschaffung mit der Frage nach der geeigneten Finanzierungsform, aber auch ein gutes Liquiditätsmanagement – für den erfolgreichen Projektverlauf von Immobilienprojekten unerlässlich. Mit den richtigen Management-Instrumenten können Planung und Analyse so gut verzahnt werden, dass sie zukünftige strategische Entscheidungen stützen – und Ihre Position auch bei der Kreditvergabe durch Banken stärken.

Die Finanzplanung gehört zu den grundlegenden Aufgaben von Projektentwickler:innen und Bauträger:innen: Den Kapitalbedarf für Investitionen und Sicherheiten planen, die Finanzierung sicherstellen und gleichzeitig die Liquidität analysieren: Welche Verbindlichkeiten muss ich kurz- und langfristig bedienen? Welche Szenarien könnten meine Liquidität beeinflussen? Welche Auswirkungen hätte ein Liquiditätsengpass auf das Projektvorhaben – und wie kann ich diesen bestenfalls verhindern?

Den Finanzstatus der eigenen Projekte genau zu überblicken ist nicht nur essentiell, um unternehmerische Entscheidungen treffen zu können: auch in der Verhandlung mit Banken, in der Kommunikation mit Investor:innen ist die Möglichkeit, die eigene Liquidität jederzeit analysieren zu können, unentbehrlich. Gerade bei der Re-Finanzierung spielt der Cashflow die entscheidende Rolle. Die meisten Bauträger:innen oder Projektentwickler:innen managen mehrere Projekte gleichzeitig – und setzen verstärkt auch bei der Finanzierung auf Mischformen. Insbesondere dann, wenn nicht nur der Projektverlauf des einzelnen Projekts von einer guten Liquiditätsplanung abhängig ist, sondern auch die Finanzierung weiterer Projekte, sind Analyse und Planung der Liquidität entscheidend.

Regulatorik und Eigenkapital – die Hürden in der Projektfinanzierung

Es gibt unterschiedliche Gründe, welche die Finanzierung von Immobilienprojekten für Bauträger:innen und Projektentwickler:innen in den vergangenen Jahren immer mehr erschwert haben. Neben regulatorischen Bedingungen und Anpassungen wie etwa durch Basel III dreht sich bei der Kreditvergabe durch Banken alles um das Eigenkapital. Wie also finanzieren, wenn das Eigenkapital in anderen Projekten gebunden ist? In diesem Beitrag haben wir für Sie aufgezeigt, mit welchen Finanzinstrumenten, wie z. B. Mezzanine-Kapital Sie Ihre Finanzierung aufstocken können. Neben anderen alternativen Finanzierungsformen ist Mezzanine-Kapital eine Möglichkeit, Ihr Eigenkapital zu erhöhen und Ihre Position gegenüber Banken bei der Kreditvergabe so zu verbessern.

Das Finanzinstrument und der Cashflow

Die Wahl der Finanzinstrumente hat erheblichen Einfluss auf Ihre Liquiditätsplanung. Einen Teil der Finanzierung über Mezzanine oder andere alternative Finanzierungsformen zu realisieren hat den Vorteil, schneller und flexibler mit dem Kapital agieren zu können. Gleichzeitig sind die Verbindlichkeiten erst nach dem Projekt zu bedienen. Mezzanine eignen sich beispielsweise für eine Refinanzierung: Gebundenes Eigenkapital aus Bestandsobjekten wird freigesetzt und für neue Projekte verwendet. Zu welchem Zeitpunkt, mit welchem Vorlauf, bei welchen Investor:innen und zwischen welchen Projekten solche Finanzierungsformen am effizientes sind – dafür bedarf es einer entsprechenden Liquiditätsplanung.

Ist-Zustand und Forecast – Liquidität heute und morgen

Zeit ist Geld – der Satz ist abgedroschen wie wahr, denn gerade bei Immobilienprojekten zählt jeder Tag – und kostet. Einen genauen und tagesaktuelles Stand über die eigene Liquidität zu haben, ist für Unternehmen und Projektentwickler:innen der erste Schritt bei der Cashflow-Planung. Gerade bei Bauprojekten laufen zahlreiche Aktivitäten parallel – mit unterschiedlichen Verbindlichkeiten und Fristen. Bei Multi-Projekten, wie sie viele Bauträger:innen managen, ist die Konsolidierung der Liquiditätsströme daher erfolgsentscheidend. Neben der Möglichkeit, Liquidität statisch in Excel zu planen, gibt es hilfreiche Tools, welche eine dynamische Cashflowplanung ermöglichen und tatsächliche Transparenz und Kontrolle im Liquiditätsmanagement herstellen.

„Für die Planung von zukünftigen Projekten ist eine möglichst genaue Liquiditätsvorschau notwendig, um frühzeitig die nötigen Schritte in die Wege zu leiten. Nur dann kann bei einem Projektabschluss möglichst ohne Verzögerungen zum nächsten übergegangen werden“, sagt Stephan Krehl von Agicap, Country Manager Germany & Austria. „Unsere Kunden haben so die Möglichkeit, Ihre Finanzinstrumente rechtzeitig anzupassen.“

Konsolidierung von Unternehmen mit der richtigen Software

Für Bauträger:innen und Projektentwickler:innen gibt es viele Stolpersteine in der Buchhaltung, wenn es um das Management paralleler Projekte geht: So erlaubt beispielsweise die Makler- und Bauträgerverordnung nur sieben Teilrechnungen in einem Projekt zu stellen. Das hat erhebliche Auswirkungen auf die Liquidität – und damit auch auf den Start des nächsten Projekts. Dieses Beispiel zeigt, dass die Konsolidierung von Projekten mithilfe eines geeigneten Tools nicht nur für eine gute und tagesaktuelle Übersicht des Ist-Zustands sorgt. Für künftige strategische Entscheidungen ist eine zuverlässige Liquiditätsprognose unerlässlich – diese kann nur ein dynamisches Tool liefern, das über Schnittstellen zu Konten und anderen Systemen verfügt. So erhöht sich beispielsweis mit alternativen Finanzinstrumenten nicht nur die kurzfristige Liquidität.

„Viele unserer Immobilien-Kunden setzen auf eine Misch-Finanzierung: Klassische Bankenkredite treffen auf Crowdinvesting-Instrumente. Die smarte Integration dieser unterschiedlichen Daten ist ein wichtiges Handwerkzeug beim Finanzmanagement“, weiß Niklas Marx, Partner-Manager bei CrowdDesk.

Die richtigen KPI in der Liquiditätsplanung zu kennen und zu tracken, erlaubt auch kurzfristig Gegenmaßnahmen bei Engpässen zu ergreifen. “Mit Agicap haben wir ein umfassendes Berichtswesen aufgebaut und antizipieren Cashflow-Bedarf frühzeitig – dann greifen wir auf Anleihen zurück.”, erläutert Antoine Sanchez CFO der Verrecchia Group, Bauprojektentwickler aus Frankreich. Sanchez und sein Kolleg:innen setzen beim Tracken ihrer KPIs auf die Cashflow-Software von Agicap.

Dynamische Liquiditätsplanung bei unterschiedlichen Finanzinstrumenten

Unterschiedliche Finanz-Instrumente smart zu kombinieren ist also auch eine Frage der richtigen Liquiditätsplanung, denn nur dann kann die Kombination der Instrumente wirksam zur Geltung kommen. Gleichzeitig wirkt sich jedes Instrument unterschiedlich und zu einem anderen Zeitpunkt auf die Liquidität aus: bei Immobilienprojekten zeigt der Liquiditätsplan den Zeitpunkt der Ein- und Auszahlungen an – und damit auch den Finanzierungsbedarf:

Beispiel Einnahmen

Eigenkapitalrendite und die Margen zur Finanzierung neuer Projekte

Beispiel Auszahlungen

Wiederkehrende Unternehmensausgaben: Gehälter, Miete, Ausrüstung, Beteiligungen an Projekten, die es ermöglichen, Projekte vor der Gründung einer Baugemeinschaft oder Baugruppe zu finanzieren und den Bankkredit zu sichern.

Hinzu kommt, dass große Immobilienprojekte oder Bauunternehmen von vielen Projektverantwortlichen gleichzeitig gemanagt werden. Ein Grund mehr, die Finanzplanung zu digitalisieren, um nicht in einem lokalen Excel-Versionen-Chaos zu enden.

Kommunikation mit Anleger:innen: Transparenz schaffen

Ein großer Vorteil für Investor:innen in alternative Investments wie Crowdinvesting ist Transparenz. Fordern Banken etwa bei der Kreditvergabe spezifische Dokumente wie die Cashflow-Prognose ein, wollen Anleger:innen den Projektverlauf verfolgen. Nutzen Sie ein Tool, dass ein entsprechendes Reporting bereitstellt.

Fazit

Die Größe der Projekte und Unternehmen, die Organisation der Projektverantwortlichen und die Kombination der Finanzinstrumente – all diese Faktoren beeinflussen die Liquiditätsplanung oder das Cashflow-Management. Zu einer erfolgreichen und konsolidierten Finanzierung von Immobilienprojekten gehört neben einem breiteren Finanzinstrument-Portfolio auch eine dynamische Finanzplanung. Ihre Verknüpfung erlaubt nicht einen besseren Überblick über den Finanzstatus, sondern kann richtungsweisend für strategischen Entscheidungen wie bei der Wahl der Finanzinstrumente sein. Gerade bei parallelen Bauprojekten ist der Zeitfaktor bei Kapitalbeschaffung und Verfügbarkeit von liquiden Mitteln entscheidend für den Gesamterfolg.

Erhalten Sie mehr Informationen zum Thema Crowdinvesting für Immobilienprojekte auf der Webseite von CrowdDesk.