Makler- und Bauträgerverordnung: Eine Herausforderung im Liquiditätsmanagement von Immobilienentwicklern

Die Komplexität des deutschen Baurechts ist wohl bekannt. Für Bauträger ergeben sich dadurch große Herausforderungen, was die Liquiditätsplanung betrifft. Einen Überblick über die Finanzen zu haben, ist dabei kritisch für den Erfolg eines Projekts, und auch für die Zukunft neuer Projekte. Denn nur, wenn man eine genaue Cashflow-Prognose abgeben kann, kann man den Zeitpunkt festlegen, wann man ein neues Projekt anstoßen kann.

Zu einer bestmöglichen Liquiditätssteuerung gehört auch die Konsolidierung. Anteile an verbundenen Unternehmen konsolidieren und koordinieren sind Aufgaben des Bauträgers und eine äußerst komplexe Angelegenheit. Schnell verliert man den Überblick, welchen Verbindlichkeiten man zu welchem Zeitpunkt nachkommen muss, und welche eingehenden Mittel man wann zur Verfügung haben wird. Digitale Hilfsmittel, wie zum Beispiel eine geeignete Konsolidierungssoftware unterstützen Mitarbeiter:innen des Bauträgers dabei, die Finanzen nicht aus den Augen zu verlieren. Wie Bauträger und Projektentwickler die Konsolidierung der Finanzen so gestalten können, dass sie immer konform mit der Makler- und Bauträgerverordnung sind, wird in diesem Artikel erklärt.

Was ist die Makler- und Bauträgerverordnung?

Die Makler- und Bauträgerverordnung dient hauptsächlich zum Schutz des/der Erwerbers:in mit dem Ziel, dass dessen/deren Zahlungen nicht missbräuchlich verwendet werden und vor unberechtigtem Zugriff geschützt sind. Sie legt die Rahmenbedingungen fest für den Erwerb einer Immobilie von einem Bauträger oder Makler, und beinhaltet unter anderem Richtlinien, zu welchem Zeitpunkt und in welcher Höhe der/die Erwerberin:in eine Zahlung an den Bauträger leisten muss. Ein Bauträger ist gemäß der Verordnung verpflichtet, einen Bürgen zu haben, damit er Geld von einem Kunden empfangen darf. Vorschrift ist, dass der Bürge eine Körperschaft des öffentlichen Rechts ist, also zum Beispiel ein Versicherungsunternehmen oder ein Kreditinstitut. Außerdem gibt die Verordnung vor, wie der Bauträger die empfangenen Geldzahlungen absichern muss. Der Bauträger darf die Gelder nur für das jeweilige Projekt, für das sie vertraglich vorgesehen sind, verwenden, und muss zwingend die Zahlungen von einzelnen Kunden im Rahmen einer getrennten Vermögensverwaltung auseinanderhalten. Der Bauträger ist weiters dazu verpflichtet, dem Kunden eine Bürgschaft zu stellen. Diese sichert die Leistungserfüllung durch den Bauträger ab. Erst dann darf er Zahlungen von Kunden entgegennehmen. Diese Zahlungen dürfen dann nur für Zwecke im Rahmen des Weiterbaus verwendet werden. Die Bürgschaft sichert Schadensersatzansprüche des Kunden ab, falls der Bauträger oder Subunternehmer unter Vorsatz unerlaubte Handlungen vorgenommen haben, und dem Kunden dadurch Schaden am Vermögenswert entstanden ist. Laut der Verordnung dürfen Bauträger außerdem nur bis zu sieben Teilraten vom Kunden verlangen. Ein Bauvorhaben muss also so geplant werden, dass die Gesamtsumme auf höchstens sieben Raten aufgeteilt und entsprechend an den Baufortschritt gekoppelt wird.

Inwieweit wirkt sich die Makler- und Bauträgerverordnung auf das Finanz- und Liquiditätsmanagement aus?

Die Herausforderung der VenusZauber am See GmbH Wie komplex die Koordination von Bauprojekten und das damit einhergehende Liquiditätsmanagement sind, wollen wir am Beispiel der VenusZaber am See GmbH verdeutlichen. Marion Eschenbach, Geschäftsführerin der VenusZauber am See GmbH, und ihre Mitarbeiter:innen haben alle Hände voll zu tun. Das Unternehmen baut ausgefallene Ferienhäuser. Derzeit gibt es zwölf Investoren, und damit einige Projekte, die parallel gemanagt werden müssen. Die Makler- und Bauträgerverordnung sieht vor, dass die Gesamtsumme für ein Bauvorhaben auf höchstens sieben Raten aufgeteilt werden darf. So ergeben sich bei zwölf Investoren und genauso vielen Projekten zahlreiche unterschiedliche Fristen und Verbindlichkeiten, die man immer im Blick haben muss, damit man reibungslos in die nächste Projektphase übergehen kann. Eine vorausschauende Planung ist daher für Marion Eschenbach von größter Bedeutung. Das geht nur, wenn man zu jedem Zeitpunkt einen genauen Überblick über seine Liquiditätsplanung hat. Bisher machten die Mitarbeiter:innen die Erstellung einer integrierten Finanz- und Liquiditätsplanung mit Excel. Eine solche statische Liquiditätsanalyse stößt dabei jedoch sehr schnell an ihre Grenzen, vor allem wenn nicht nur ein Projekt und ein Subunternehmer, sondern mehrere gleichzeitig koordiniert werden müssen. Seit Marion Eschenbach auf die Liquiditätsmanagement-Software von Agicap umgestiegen ist, können sie und ihre Mitarbeiter:innen alle Zahlungen tagesaktuell verfolgen und wissen zu jedem Zeitpunkt, wo sie gerade stehen und wann sie die nächste Projektphase oder ein neues Projekt anstoßen müssen.

Was bedeutet das für den Cashflow der betroffenen Bauträger?

Wie am Beispiel von VenusZauber am See zu sehen, ist eine Übersicht über den Cashflow und eine detaillierte Konsolidierung der Finanzen enorm wichtig für Bauträger. Zahlungen an die Subunternehmer müssen pünktlich getätigt werden, sodass das Bauvorhaben aufgrund eines finanziellen Engpasses nicht ins Stocken gerät, und der Bauträger seinen Verpflichtungen gegenüber den Käufern fristgerecht nachkommen kann. Vergisst der Bauträger mangels Überblick einen Subunternehmer weiterzubezahlen, und kommt es daher zu Verzögerungen beim Bau, können aufgrund der Makler- und Bauträgerverordnung schnell Schadensersatzforderungen auf den Bauträger zukommen, wenn er für Verzögerungen im Projekt verantwortlich ist und die Fertigstellungsfrist nicht einhalten kann. Nur wenn man seine Ausgaben und Einzahlungen jederzeit im Blick hat, lassen sich die Projektprozesse effizient steuern. Auf diese Weise gewährleistet der Bauträger einen konstanten Cashflow, sodass es bei den verschiedenen Bauprojekten zu keinen Verzögerungen kommt.

Wie kann Agicap – binnen dieser Verordnung – Bauträger in der Liquiditätsplanung unterstützen?

Gilt es Zahlungen an Subunternehmer zu koordinieren und eine Übersicht zu generieren, wie die Liquiditätsprognose auch auf Subunternehmer-Ebene aussieht, empfiehlt sich eine detaillierte Konsolidierung. Excel oder andere statische Tabellenkalkulationsprogramme können hier nur bedingt weiterhelfen, um die dynamischen Prozesse abzubilden. Ein dynamisches Tool, das Schnittstellen bietet, über die man direkt Zugriff auf die Bankkonten hat, ist besser geeignet. So werden mit einer passenden Liquiditätsmanagement-Software von Agicap die Kontostände automatisch abgeglichen. Die Finanzverantwortlichen wissen somit zu jedem Zeitpunkt wie die Konsolidierung im Immobilienkonzern und auf Subunternehmerebene aussieht. Das lässt auch für jede Ebene eine eigene Liquiditätsprognose zu, was den Verantwortlichen das Treffen von strategischen Entscheidungen erleichtert. Mit einer umfangreichen Software unterstützt Agicap in sämtlichen Projektphasen ein Bauunternehmen. Liquiditätsplanung, Liquiditätsprognose und Cashflow-Management sind in unterschiedlichen Ansichten abrufbar. Des Weiteren können mehrere Mitarbeiter:innen auf dem Dashboard arbeiten, sodass es nicht zu Bearbeitungs-Konflikten kommt, wie das beispielsweise bei Excel-Tabellen der Fall ist, wenn mehrere Nutzer:innen Änderungen auf demselben Sheet vornehmen wollen. Dadurch, dass die Daten über Zahlungsein- und -ausgänge nicht manuell erfasst werden müssen, sondern direkt von den Bankkonten abgerufen werden, entstehen auch keine Abweichungen mehr in Form von Tippfehlern oder Zahlendrehern. Auch mit einem Support unterstützt Agicap Finanzverantwortliche und Mitarbeiter:innen in der Buchhaltung, die Konsolidierung von Projekten und die Liquiditätsplanung mit der Software bestmöglich umzusetzen. Die Liquiditätsmanagement-Software von Agicap ermöglicht daher nicht nur eine bessere Übersicht über sämtliche Finanzen, sondern erleichtert auch den Mitarbeiter:innen die Arbeit, weil weniger Arbeitsschritte durch manuelle Eingabe erforderlich sind. Das spart nicht nur Zeit, sondern verhindert auch Fehler. Fehlentscheidungen aufgrund einer falschen Liquiditätsprognose gehören damit der Vergangenheit an.

Fazit

Die Makler- und Bauträgerverordnung sorgt dafür, dass Gelder von Kunden nicht zweckentfremdet werden, und der Bauträger seinen Verpflichtungen nachkommt. Dadurch entsteht für Bauträger ein komplexes Gefüge aus Fristen und Verbindlichkeiten, die alle bei der Projektplanung mitberücksichtigt werden müssen. Da ein Bauträger die Gesamtsumme für ein Projekt in höchstens sieben Teilraten vom Kunden einfordern darf, muss auch die Finanzplanung entsprechend im Projekt berücksichtigt werden.

In der Folge heißt das, dass die Subunternehmer, die Arbeiten während der verschiedenen Bauphasen durchführen, rechtzeitig beauftragt und selbstverständlich auch bezahlt werden müssen. Bei vielen gleichzeitig laufenden Projekten kommen auf den Bauträger dabei sehr viele Zahlungsein- und -ausgänge zu, die alle überwacht werden müssen, damit z.B. bei einem Zahlungseingang gleich in die nächste Phase eines Projekts übergegangen werden kann. Dies alles macht ein detailliertes Liquiditätsmanagement erforderlich, sodass die Prozesse und Projekte bestmöglich gesteuert werden können. Statische Analysetools wie Excel sind dazu jedoch nur bedingt geeignet, da sie durch manuelle Eingabe sehr fehleranfällig sind und meist auch nicht jeden Tag aktualisiert werden. Damit die Liquiditätsanalyse möglichst tagesaktuell ist, empfiehlt sich das Nutzen eines dynamischen Analysetools wie der Liquiditätsmanagement-Software von Agicap. Durch automatische Synchronisation mit den Bankkonten sind die Daten immer aktuell und korrekt, weil die Daten nicht mehr manuell erfasst werden müssen. So wissen Verantwortliche immer genau, wann sie ein neues Projekt oder die nächste Bauphase anstoßen müssen, sodass weder Leerlauf beim Bauvorhaben entsteht, noch dass es zu Verzögerungen beim Bau aufgrund von nicht getätigten Zahlungsverpflichtungen kommt. Auf diese Weise profitieren nicht nur Bauträger, sondern auch deren Subunternehmer und Kunden, weil in sämtlichen Projektphasen ein konstanter Cashflow sichergestellt ist.