Immobilienfinanzierung 4.0 – Immobilienprojekte richtig suchen, entwickeln und finanzieren

Ob für die eigene Immobilie oder für Projektentwickler:innen, das Thema Finanzierung ist und bleibt in der Immobilienbranche brandaktuell. Laut dem EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2021 erwarten 99 Prozent der befragten Marktrepräsentant:innen weiterhin eine verschärfte Risikoprüfung auf Bankenseite bei der Kreditvergabe. Umso größer daher die Eigenverantwortung für Investor:innen, Projektentwickler:innen und Bauträger:innen, schon im Vorfeld durch fundierte Entscheidungsfindung abzusichern, bevor sie Immobilien finanzieren.

Besonders Wohnimmobilien sind weiterhin die Geldanlage der Zukunft. 80 Prozent der Umfrageteilnehmer:innen favorisierten im EY Trendbarometer die Nutzungsart Wohnen, ein merkbarer Anstieg gegenüber 71 Prozent im Vorjahr. Welche deutschen Städte dabei die höchsten Renditen erzielen, finden Sie hier. Doch welche Aspekte müssen für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung eigentlich berücksichtigt werden? Hier zunächst einige grundlegende Faktoren im Überblick.

Inhalt:

Wichtige Faktoren Faktoren für jede Immobilienfinanzierung

Natürlich muss sich die Finanzierung eines Immobilienkaufs individuell dem Objekt selbst anpassen. Einige Rahmenbedingungen bleiben jedoch für jeden relevant, der eine Immobilie finanzieren möchte. Mit diesen fünf Schritten kalkulieren Sie richtig.

1. Mit genügend Eigenkapital unterfüttern

Ob Kauf oder Projektentwicklung, soll die Finanzierung gelingen, muss sie auf ausreichend eigenen Mitteln abgestellt sein. Als Standardwert müssen durchschnittlich rund 20 % des Gesamtprojekts selbst eingesetzt werden. Umgekehrt ist vorhandenes Eigenkapital ein nützlicher Indikator, in welcher Größenordnung die Traumimmobilie gesucht, gebaut oder entwickelt werden kann.

2. Erwerbsnebenkosten richtig einschätzen

Kaufnebenkosten, wie etwa Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notarkosten oder Grundbuchkosten, machen im Durchschnitt 15 % des Kaufpreises aus. In der Regel werden diese Nebenkosten beim Immobilienerwerb nicht mitfinanziert. Je höher diese sind, desto mehr schlagen sie daher auf das Eigenkapital. Da sie zudem von Region zu Region variieren, ist eine realistische Planung essenziell.

3. Zinsbedingungen zum eigenen Vorteil nutzen

In den letzten Jahren konnten Immobilienkredite günstige Zinsen nutzen. Zwar zeichnet sich nach der ersten Lockdownwelle eine Erholung am Immobilienmarkt selber ab, ob die niedrigen Zinsen aber trotz Corona niedrig bleiben, ist abzuwarten. Beobachten Sie die Zinsentwicklung genau und planen Sie Ihre Zinsbindung clever, um die monatliche Rate insgesamt zu senken und den Tilgungsanteil Ihrer Kreditrate zu maximieren.

4. Angemessene laufende Belastung durch smartes Liquiditätsmanagement

Gerade diese monatliche Belastung ist ein Schlüsselfaktor für die Immobilienfinanzierung, egal ob beim privaten Hauskauf eines Eigenheims oder bei gewerblichen Unternehmungen. Privat können hierbei staatliche Förderungen wie die der KfW oder Bauspardarlehen helfen. In größeren Projekten ist vor allem ein geschicktes Liquiditätsmanagement relevant, um sicherzustellen, dass Gelder verlässlich, übersichtlich und zum vorteilhaftesten Zeitpunkt in und aus dem Projekt fließen.

5. Den Markt im Blick behalten

Lage, Standort und Marktumgebung einer Immobilie realistisch einschätzen zu können ist nicht nur bei Erstinvestition wichtig. Nur mit laufender Beobachtung des Marktes sind gute Finanzierungsentscheidungen über die gesamte Laufzeit, etwa zum Sanieren und Modernisieren, zur Vermietung oder zum Verkauf, möglich.

Dies ist aber gerade bei größeren oder komplexen Immobilienprojekten nicht immer einfach. Angefangen bei der Machbarkeitsstudie kann die Marktanalyse eine komplexe und langwierige Angelegenheit sein - obwohl digitale Tools wie PropTechs dies zunehmend erleichtern.

Herausforderungen für Baufinanzierung und Projektplanung

Von den zahlreichen Herausforderungen, denen sich Immobilienprojekte gegenübersehen, ergeben sich einige aus den strukturellen Anforderungen für Baufinanzierungen und Projektplanung, andere sind durch jüngste Entwicklungen wie die Corona-Krise hinzugekommen. Unter anderem gehören dazu:

Erschwerte Bedingungen für Finanzierungen

Erhöhte Margen, strengere Anforderungen bei der Kreditvergabe und mehr Kreditausfälle, all das erwarten Marktteilnehmer:innen laut dem EY Trendbarometer. Das liegt mindestens zum Teil an der Gesamtsituation: Die Coronapandemie macht viele Faktoren schwer prognostizierbar. Im Juni 2020 gaben laut Statista beispielsweise 53% der Befragten in Bauunternehmen, -abteilungen und -ämtern an, dass deutlich weniger Bauausführende auf den Baustellen aktiv sein konnten als im Regelbetrieb.

Unwägbarkeiten wie diese erfordern ein hohes Maß an Marktbewusstsein, um Darlehensgeber erfolgreich überzeugen und Finanzierungsverpflichtungen konsistent bedienen zu können. Nur mit aktuellen, verlässlichen Marktdaten treffen Sie die besten Entscheidungen.

Planungskomplexität von Immobilienkäufen und -entwicklung

Gerade größere Immobilienprojekte müssen den Überblick über eine Vielzahl von Faktoren behalten, die für eine erfolgreiche Finanzierung relevant sind. Projektentwickler müssen zum Beispiel sicherstellen, dass sich ihre Objekte in Größe, Preis und Gestaltung an der tatsächlichen Marktnachfrage orientieren, um nicht am Markt vorbei zu entwickeln.

Ebenso wichtig ist der Blick in die Zukunft: Welche Prognosen lassen sich zu bestimmten Immobilienmärkten, und damit dem Wert des eigenen Objekts, treffen? Und wie werden diese möglichst verlässlich? Informationen zu diesen Faktoren zu sammeln und abzubilden ist eine echte Herausforderung.

Komplexe Informationslage und unübersichtliche Datenverwaltungstools

88 Prozent der Projektentwickler:innen nutzen primär Excel für ihre Planung und Zahlungsstromverwaltung, so ermittelte es 2020 der Campus of Real Estate an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen. Dabei ist das Microsoft-Programm primär auf manuelle Eingaben angewiesen, fehleranfällig und stößt dadurch gerade bei komplexen Projekten schnell an seine Grenzen. „Wir sehen bei unseren Kund:innen immer wieder, dass der Fokus auf das Kerngeschäft leidet, wenn Must-Dos manuell und zeitaufwändig durchgeführt werden müssen“, berichtet Timo Hoffmann, Head of Partnerships bei Agicap.

Dies gilt besonders für die Entscheidungs- und Finanzierungsphase. In einer erhöhten Risikolage am Markt, wie sie durch Corona derzeit dominiert, sind Prognosen schnell überholt und Banken oft nur mit einer hohen Informationsdichte zu überzeugen. Eine durch überholte Tools verlangsamte Informationssammlung kann aber bedeuten, dass das Zeitfenster für den Ankauf verpasst wird. „Unsere Erfahrung ist: Unter anderem wegen Corona muss die Entscheidungsfindung deutlich schneller stattfinden, damit man rentabel entwickeln kann“, erklärt Christian Steinke, Director B2B bei PriceHubble.

Immobilienfinanzierung 4.0: Bessere Projektentwicklung und Finanzierungsmöglichkeiten dank digitaler Tools

97 Prozent der befragten Immobilienmarktteilnehmer:innen sagten in der EY Umfrage, dass Digitalisierung ein immer höherer Stellenwert in ihrem Unternehmen zukommt – und dies zurecht. In allen Schritten, die zu einer erfolgreichen Immobilienfinanzierung führen, können digitale Tools

• Prozesse vereinfachen,
• Informationstransparenz schaffen, und
• Planungssicherheit und -flexibilität durch datenbasierte Prognosen geben

Das Resultat sind potenziell enorme Zeit- und Kostenersparnisse, unter anderem durch eine einfachere und effizientere Projekt- und Finanzierungsplanung. Verlässliche Daten und gut begründete Prognosen schaffen zudem leichteren Zugang zu vorteilhaften Finanzierungskonditionen.

Durch tagesaktuelle Daten zum Ist-Stand des Marktes, wie digitale Tools sie zugänglich machen, können Immobilienprojekte auch leichter Konsument:innenbedarf erkennen, der vor allem bei Wohnimmobilien letztendlich über die Wirtschaftlichkeit eines Projekts entscheidet. Auf Makro- wie auf Mikroebene ist dieser Bedarf ständigen Veränderungen unterworfen: Beispiel Homeoffice, das Wohnraumanforderungen so plötzlich wie tiefgehend beeinflusst hat.

Tools wie der Building Simulator von PropTech PriceHubble helfen hier weiter. Mittels variabler Gebäudekonfiguration und Marktprognosen vom Worst bis zum Best Case lassen sich diverse Szenarien durchspielen, um herauszufinden, was eigentlich gebaut werden kann, um den besten potenziellen Exitpreis zu erzielen. So wird lange vor dem ersten Spatenstich der ideale Mix von Wohnungstypologien gefunden, damit das Projekt optimale Renditen generiert und effizient finanziert werden kann.

Dabei handelt es sich nur um eines der Angebote aus der Produktpalette der AI-basierten PriceHubble Software, die der Immobilienbranche ein multifunktionales AVM, also Automated Valuation Model, zugänglich macht. „30 Sekunden dauert es, um mit PriceHubble den Bericht zu einer Immobilie zu erstellen. Ein Bericht ersetzt stundenlange Recherchen“, berichtet Christian Steinke. „Auf Basis umfassender und verlässlicher Daten bildet er präzise den Ist-Zustand ab und gibt gleichzeitig genaue Prognosen zu Aspekten wie Exitpreis und Vermarktungsdauer in verschiedenen Marktszenarien.“

Bewertungen können dabei auf Gebäude oder Portfolioebene erfolgen und bilden hunderte von Datenquellen und Bewertungsfaktor ganzheitlich und präzise ab. Die Informationen, die das Tool liefert und zugänglich visualisiert, überzeugen: Das PropTech-Unternehmen zählt auch viele Finanzierer zu seinen Kunden.

Einfacher Informationszugang, zuverlässige Prognosen und erhöhte Planbarkeit: Tools wie die von PriceHubble ermöglichen den Schritt in die Generation 4.0 für die Immobilien- und Projektentwicklungsbranche. Mit dieser leichteren, datengetriebenen Entscheidungsfindung sind auch Sie bereit für die digitale Zukunft.