L’année 2022 a marqué la fin de plus d’une décennie d’expansion pour le marché immobilier neuf. Devant l’accumulation de défis, un nombre croissant de professionnels craint un gel du nombre de nouveaux projets en 2023 et de possibles faillites. Nous nous sommes entretenus avec eux pour comprendre l’origine de cette situation et les mesures qu’ils mettent en place.
Les défis du marché de la promotion immobilière
Les promoteurs immobiliers font actuellement face à un effet de ciseau :
- Les prix de l’immobilier neuf stagnent ou diminuent, ce qui comprime leurs revenus
- Les coûts de la construction continuent d’augmenter
En conséquence, leur trésorerie et leur marge sont soumises à une forte pression.
La pression baissière sur les prix provient de plusieurs facteurs au premier rang desquels la remontée des taux d’intérêts. Ainsi, d’après L’Observatoire du Crédit, si les particuliers empruntaient presque à taux zéro en début d’année, ils font maintenant face à des taux supérieurs à 2 %. Il en est de même pour les entreprises et fonds d’investissement. Or, le marché s’attend à ce que les taux augmentent encore d’ici le début de l’année 2023.
De l’autre côté, la pénurie de main d'œuvre et de matières premières attise la hausse des coûts de construction, laquelle comprime encore la demande si elle est passée au client final (ménage ou entreprise) ou la marge du promoteur immobilier s’il décide de maintenir ses prix. D’après l’INSEE, sur le premier semestre 2022, le coût de la construction de bâtiments a augmenté de 12 %.
Source : INSEE
En conséquence, la vente de logements neufs est déjà en recul. Selon l’Observatoire de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, entre les 9 premiers mois de 2021 et de 2022, le volume des ventes est en recul de 22 %. L’analyse des ventes trimestrielles, disponible ci-dessous, montre même que la baisse s’accentue.
Le risque pour les promoteurs immobiliers
Confrontés à cet effet de ciseau, les promoteurs immobiliers que nous avons interrogés s’attendent à une contraction de leur marge. Ils disposent d’une faible marge de manœuvre sur ce terrain car en moyenne, la marge d’un promoteur immobilier est de 7 à 10 % du montant de l’opération.
L’un d’entre eux nous a ainsi confié qu’il s’attend à un gel des nouveaux programmes en 2023, ajoutant que certains poids lourds du secteur ont déjà annoncé de telles mesures. Ce sera “une année morte” selon ses termes. Elle pèsera sur la promotion immobilière bien sûr, mais également sur tous les sous-traitants du secteur.
Les promoteurs immobiliers qui tardent à réagir risquent la dégradation de leur situation financière. Dans les cas les plus extrêmes, il n’est pas exclu que les plus fragiles fassent faillite, en particulier si ces conditions perdurent au-delà de 2023.
Les solutions mises en place par les promoteurs immobiliers
La priorité actuelle pour les promoteurs est de préserver leur cash. Cela passe par plusieurs axes :
- S’assurer de disposer de lignes de crédit suffisantes et surtout qu’elles ne sont pas sur ou sous dimensionnées par rapport aux besoins ; par exemple, un crédit inutilisé de 1 M€ à 4% provoque une perte sèche de 40 k€ par an
- Remettre en question les investissements prévus sur 2023
- Préparer un plan d’économies sur 2023 en interrogeant toutes les dépenses prévues ; par exemple en comparant ses frais bancaires avec le montant des flux localisés dans chacune de ses banques, un promoteur immobilier client d’Agicap a réussi à renégocier ses frais et ainsi économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros
- Interroger ses actionnaires sur les conditions dans lesquelles ils pourraient à nouveau apporter des liquidités
- Explorer des sources alternatives de financement
- Remettre à jour son business plan et son plan de trésorerie 2023
- Placer sa trésorerie disponible pour bénéficier de la remontée des taux et générer des revenus complémentaires
Dans ce contexte, il est essentiel d’avoir un SI financier performant. Dans le cas contraire, la direction financière continue à passer l’essentiel de son temps sur la production de chiffres et non sur leur analyse et sur la prise d’action.
De l’avis des professionnels interrogés, cette performance passe par plusieurs axes :
- Une source unique et fiable de données, donc au moins un logiciel qui s’interface avec tous les autres et évite la saisie manuelle de données
- L’automatisation des tâches à faible valeur ajoutée (ex : catégorisation d’opérations bancaires, relance de factures impayées, paiement des factures fournisseurs)
- Une interface claire permettant de comprendre immédiatement la situation
- La possibilité de consolider automatiquement et en temps réel la donnée de plusieurs entités et dans la même interface de faire des analyses détaillées sur un projet ou une entité
- Une capacité de simulation intuitive permettant de faire les bons arbitrages
En conclusion, l’année 2023 représentera sans doute un défi comme le marché de la promotion immobilière n’en avait pas connu depuis une décennie. Comme toujours dans ces périodes, les acteurs les plus agiles et les plus réactifs sauront tirer parti de cette situation pour sortir renforcés de cette crise.
