Le lease-back ou cession bail : définition et fonctionnement

Vendre un bien pour le louer instantanément en récupérant des capitaux. C’est le principe du lease back, une méthode de financement qui prend de l’ampleur auprès des entreprises depuis quelques années. Pour les sociétés à la recherche de liquidités pour réaliser une acquisition, se désendetter ou lancer un nouveau produit, le lease back fait partie des alternatives aux crédits bancaires traditionnels.

A condition de respecter certaines conditions. Comment fonctionne le lease back ? Quelle différence trouve-t-on avec la cession bail ? S’adresse-t-il à toutes les entreprises ? Quels sont les avantages et inconvénients ? Retrouvez dans cet article tout ce dont vous devez savoir sur le lease back.

Au sommaire de cet article :

Qu’est-ce que le lease back ?

Parfois appelé cession-bail, le lease back correspond à une technique de financement afin qu’une entreprise puisse se constituer une trésorerie rapidement. Le lease back repose sur la cession d’un ou plusieurs biens d’équipement dont elle est propriétaire (bureaux, entrepôts, hôtels, véhicules...) à une société de crédit-bail.

Une fois cédé, ce bien sera ensuite repris en location pour qu’il puisse être utilisé dans l’immédiat. De cette manière, l’entreprise obtient une nouvelle rentrée de liquidités tout en conservant la disposition de ce bien.

Le lease back immobilier

Depuis quelques années, le marché de l’immobilier professionnel tend à recourir de plus à plus au lease back. Ainsi, une société cède un bien à un investisseur immobilier qui le reloue immédiatement sous la forme d'un bail authentique de longue durée - généralement de 11 ans - avec une option d'achat à échéance 9 ans.

Contre un loyer versé à la société de crédit-bail, l’entreprise récupère des fonds pour sa trésorerie sans devoir vendre définitivement un bien. De cette manière, le vendeur et l’acheteur se mettent d’accord sur un « contrat de cession-bail » suite à des négociations de vente. Ce contrat est ensuite souscrit auprès d'un établissement financier, à qui revient la charge de le valider.

En général, entre 70 % et 100 % du prix estimé du bien est versé, en fonction du bien mais aussi du profil du vendeur.

Le lease back concerne les biens immobiliers de tous types, à l’exception des biens d'habitation. Toutefois, il est conseillé uniquement aux structures financières saines désireuses d’accroître leurs ressources à long terme afin de développer leur activité.

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Qui peut bénéficier d’un lease back ?

Toutes les entreprises en manque de trésorerie ponctuelle ont la possibilité de recourir au lease back pour financer leur actif, qu’importe leur taille ou leur secteur d’activité, à condition d’être en bonne santé financière. On distingue deux types de sociétés faisant généralement appel au lease back :

• Les entreprises qui ne souhaitent pas s’endetter. Elles recherchent en général un financement alternatif aux fonds propres et à la dette bancaire.
• Les entreprises en quête d’un partenaire investisseur qui a pour mission de valoriser les ressources mobilières ou immobilières.

En principe, les entreprises concernées doivent être imposables dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), des BA (bénéfices agricoles) ou à l’impôt sur les sociétés. On peut citer par exemple :

• Les sociétés à risques de solvabilité ou souhaitant diversifier leurs sources de financement ;
• Les entreprises In Bonis en stop encours banques ;
• Les sociétés avec un profil financier risqué ;
• Les entreprises gérées hors réseaux (Engagements, Affaires Spéciales, Affaires sensibles, Contentieux...) ;
• Les sociétés en encours bancaires maximum, en plan de continuation, inscription de privilèges, en retournement (restructuration, conciliation...) ;

Il est important de noter que pour souscrire un lease back, une société doit être cotée 3 ou 4 par la Banque de France ou avoir des fonds propres supérieurs ou égaux à son endettement.

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Avantages du lease back

Le lease back possède trois avantages majeurs pour les entreprises : assurer une situation comptable plus saine, conserver le rythme de développement et simplifier la gestion d’un bien.

Une situation financière et comptable plus saine

Pour le vendeur, le premier avantage repose sur l'économie d'impôt. Grâce au leasing, il transforme ces actifs en passifs éventuels. C’est notamment le cas lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier : le loyer mensuel est alors entièrement déductible d'impôt à titre de dépense d'entreprise. Pour l’acheteur cette fois, le financement par cession-bail présente une certaine garantie de rendement pour son investissement au même titre que l’assurance d’un flux de revenus à long terme.

Le fait de rétrocéder l'actif en crédit-bail permet ainsi de fonctionner à la manière d’un prêt. Mais concrètement aux prêts classiques, le financement par cession-bail n'exige aucune garantie supplémentaire autre que les immobilisations corporelles vendues. Une fois que tous les paiements sont effectués, le vendeur peut redevenir propriétaire de l'actif.

Avec ce schéma, il est facile de comprendre que le lease back sert avant tout à dégager rapidement de la trésorerie.

Il peut donc permettre : De diminuer l’endettement, c’est-à-dire de transformer les dettes courtes en dettes longues ; De restructurer des filiales ; D’améliorer le fonds de roulement ; D’alléger les charges fiscales. En effet, les loyers du crédit-bail sont 100 % déductibles du résultat imposable, et sont soumis à une TVA de 21 % entièrement récupérable.

Augmenter la réactivité de développement de l’entreprise

Deuxième avantage : le lease back peut éviter à une entreprise de devoir repousser ses projets de développement, faute de liquidités suffisantes. Ainsi, le vendeur dispose maintenant de ressources monétaires supplémentaires pour poursuivre d'autres projets depuis le remboursement des dettes jusqu'à l'achat de plus d'équipement et l'expansion des activités.

L’entreprise pourra ainsi conserver un rythme de croissance soutenu, tout en gardant une balance financière équilibrée.

Une société peut également s’appuyer sur un lease back pour lancer de nouveaux produits et conquérir un nouveau marché, pour financer des investissements matériels (machines...) ou immatériels (recherche et développement...) ou pour réaliser des travaux de rénovation/d’extension. In fine, il doit servir à l’entreprise afin de gagner en compétitivité.

Simplifier la gestion d’un bien

Via son fonctionnement, le lease back offre l’avantage à une société de conserver la jouissance du bien et d’externaliser la gestion de celui-ci. En cas d’évolution du marché par exemple, les actifs ne seront donc pas touchés.

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Désavantages et limites du lease back

Comme indiqué précédemment, le lease back n’est accessible qu’aux entreprises disposant d’une trésorerie avec un solide historique financier. Ce dispositif exclut donc par exemple les jeunes entreprises (startups, PME) dont la gestion financière repose sur des levées de fonds.

Par ailleurs, la destination des liquidités octroyées par l’opération de lease back doit être clairement présentée à la société de leasing. Les biens d’équipement cédés en lease back doivent être de bonne qualité, bien entretenus, avec une certaine valeur marchande.

Il ne concerne donc que des équipements à haute valeur ajoutée, tels que du matériel de transport, un outil de BTP, des machines agricoles, du matériel informatique, etc. Une expertise est généralement réalisée afin d’évaluer en toute objectivité leur valeur marchande réelle.

Comment fonctionne le lease back ?

Pour mettre en place un lease back, trois éléments font principalement l’objet d’une analyse :

• Les biens d’équipements, portant sur leur valeur, leur caractère stratégique et leur liquidité ;
• La structuration de l’opération afin de permettre de compenser les zones de risque de cette dernière ;
• La qualité du crédit du locataire.

Une opération de lease back doit être strictement encadrée dans un contrat bipartite entre l’acheteur et le vendeur.

Voici la procédure à suivre :

1. La sollicitation auprès d’un organisme financier, après analyse de faisabilité du dossier et accord du comité d’engagement de l'organisme financier.
2. La détermination des actifs éligibles (matériel, équipements, immobilier).
3. L’évaluation de la valeur des actifs.
4. La signature du contrat et la vente du bien. Le vendeur cède son bien à un organisme de financement, dénommé leaser. Les conditions et le taux de location peuvent dépendre des antécédents de crédit du vendeur, des coûts de financement de l’acheteur et du taux de rendement prévu.
5. Le versement des fonds sur le compte bancaire de la société vendeuse. Pour un bien immobilier, le versement peut être mensuel, trimestriel ou semestriel.
6. La fin du contrat à échéance, moment à partir duquel la société peut redevenir à nouveau propriétaire des biens en compensation d’une levée d’une option d’achat.

Important : le prix du bien doit être fixé en amont et indiqué noir sur blanc dans le contrat. Un contrat en lease back pour un bien immobilier peut s’étirer jusqu’à 15 ans maximum, selon les conditions déterminées par les deux parties.

Le lease back pour un crédit-bail immobilier

Dans le cadre d’un crédit-bail immobilier, deux contrats régissent l’opération : un premier contrat de vente et un second contrat de location.

Il est possible de réaliser différents types de montages :

• L'immeuble est déjà construit : le crédit-bailleur l'achète et le loue à l'entreprise avec une promesse de vente à l'issue du bail.
• L'immeuble n’est pas encore construit : le crédit-bailleur achète un terrain et paye les travaux en laissant la maîtrise d'ouvrage au locataire.
• L'immeuble appartient au locataire qui le vend à une société, qui le loue à son tour avec une promesse de vente en fin de bail (cession-bail).

Le loyer est fixé librement entre l'entreprise locataire et le crédit-bailleur. Pendant la construction de l'immeuble, le locataire peut verser des pré-loyers. Les conditions de résiliation anticipée, avec indemnité éventuelle, doivent être indiquées dans le contrat. À défaut, le contrat peut être annulé, mais à la demande du locataire uniquement. À la fin du contrat de location, le locataire peut soit acquérir l'immeuble, soit poursuivre la location, soit restituer l'usage du bien au bailleur.

L'acquisition du bien peut avoir lieu de différentes manières :

• Cession en exécution d'une promesse unilatérale de vente à un prix fixé au départ et tenant compte des loyers versés
• Acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel a été édifié l'immeuble
• Transfert de la propriété du bien construit sur le terrain appartenant au locataire

Seul le crédit-bailleur peut à la fin du contrat de bail demander son renouvellement.

A noter : dans le cadre d'une société civile immobilière, en cas de restitution de l'immeuble, le locataire doit céder ses parts au bailleur.

Enregistrement comptable du lease back

Toute procédure de lease back implique l’enregistrement de l’écriture de cession du bien et les écritures de redevance du crédit-bail. C’est seulement à la fin de l’opération qu’il est possible de comptabiliser l’extourne pour la plus-value obtenue contre un produit constaté d’avance ainsi que la répartition de la reprise du produit constaté d’avance.

La fiscalité avantageuse du lease back

L'un des intérêts principaux du lease back reste la fiscalité avantageuse de l’opération. Un taux de droits réduits est appliqué par la banque lors de l'acquisition du bien, qui représente l’objet du financement. A échéance, le propriétaire du bien récupère son bien, souvent pour la somme de 1 € symbolique.

Concernant le crédit-bail immobilier, le lease back permet que tous les loyers soient déduits fiscalement (à l'exception de la quote-part terrain).

Il est essentiel cependant de ne pas oublier d’intégrer les impôts sur la plus-value immobilière, puisqu'un bien immobilier est vendu, lors de la revente de celui-ci. Renseignez-vous en amont sur la valeur du bien pour ne pas avoir à payer des impôts trop élevés et vous retrouver pris au dépourvu.

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