SCI : définition, comment la créer, avantages et inconvénients

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une entreprise destinée à acquérir, gérer, voir revendre des biens immobiliers.
Concrètement, une SCI permet à plusieurs personnes d’acquérir, de gérer et de transmettre des biens immobiliers. Une fois la société créée, les personnes deviennent des associés. Elles partagent alors les bénéfices émanant de la location (du) des bien(s) mais doivent aussi contribuer collectivement à payer les frais et amortir les pertes.
Vous vous demandez comment créer une SCI ? On vous explique tout ce qu’il faut savoir !

Création d’une SCI : les étapes à prendre en compte

Afin d’assurer une mise en place efficace, il convient de respecter la procédure suivante :

• La rédaction des statuts. En plus des clauses obligatoires (informations sur le siège social, capital de départ, informations sur les associés…), il est très important d’apporter des précisions aux clauses annexes : modification des règles de fonctionnement de la SCI ou responsabilités du gérant par exemple.

• L’enregistrement des statuts auprès du centre d’impôts. Point important à prendre en compte car il peut vite prêter à confusion. En effet, aujourd’hui il n’est plus nécessaire de mettre en oeuvre cette démarche sauf exceptions :  cas d’acte notarié, apport d’immeuble…) Valable depuis le 1er janvier 2015, cet assouplissement n’est pas forcément connu des personnes désireuses de créer une SCI.

• La publication de la constitution de l’entreprise au sein d’un journal d’annonces légales. Cette étape permet d’officialiser le lancement de la SCI. A savoir que plusieurs mentions doivent obligatoirement apparaître dans l’annonce (article R-210-4 du Code du Commerce) :

• Dates de signature des statuts

• Forme de la société (en l’occurrence SCI)

• Montant du capital social de la SCI

• Adresse du siège social

• Objet social de la SCI (comprenez son activité)

• Durée pour laquelle la SCI a été constituée

• Nom, prénoms, et domicile du gérant ainsi que des associés

• Informations sur la greffe du tribunal où la sera immatriculée

• La demande d’immatriculation de l’entreprise à déposer au greffe du tribunal de commerce dont dépend la SCI. Attention, pour valider le tout, le gérant doit y déposer un dossier comprenant les éléments vus au cours des étapes précédentes.

Une fois ces étapes remplies et validées, le tribunal de commerce inscrit la SCI dans le RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) et lui délivre son K-bis (la carte d’identité de l’entreprise). A partir de ce moment, la SCI existe légalement et peut commencer à exercer son activité pendant un maximum de 99 ans.

Mode de fonctionnement

La SCI est administrée par le gérant désigné dans les statuts de l’entreprise. C’est lui qui va s’occuper des affaires courantes de manière arbitraire le plus souvent.
En revanche, les décisions revêtant une importance plus stratégique sont pour la plupart discutées lors d’assemblées regroupant les associés.

Lorsque la société génère des bénéfices, ces derniers sont soit mis en réserve, soit répartis de manière  proportionnelle entre les différents associés en fonction des parts qu’ils détiennent dans la société.
Le gérant doit réunir l’ensemble des associés au moins une fois par an dans le cadre d’une assemblée générale.
Concernant le mandat du gérant, il peut prendre fin à l’issue de la période consignée dans les statuts, par démission ou à cause d’un décès par exemple. A savoir qu’il peut également être révoqué en assemblé générale si la majorité prévue dans les statuts l’emporte.
Enfin, dans les cas extrêmes, un tribunal peut également prononcer la destitution du gérant.

SCI et fiscalité : quel mode d’imposition choisir ?

Bien qu’une SCI poursuive majoritairement des objectifs patrimoniaux, il est toujours intéressant de déterminer le régime fiscal le plus approprié afin de pleinement profiter des avantages que peut procurer une SCI.

L’impôt sur le revenu

C’est le régime fiscal par défaut auquel est soumise une SCI. La taxation s’effectue ainsi non pas sur l’entreprise mais au niveau de chaque associé en fonction des parts détenues dans la société. Une SCI qui fonctionne sur ce modèle est dite “transparente” ou “translucide”.

L’impôt sur les sociétés

Cette seconde option offre une approche plutôt intéressante pour les associés. Lors du montage d’une SCI (ou même au cours de la vie de la société), il est possible de changer le mode d’imposition par défaut pour celui-ci.
Avec cette alternative, la société devient imposée sur la base de son résultat net.
Le taux standard est de 15% jusqu’à 38 120€ et passe à 33% au delà.

L’intérêt majeur de ce mode d’imposition, est que vous pouvez déduire les charges de la société de votre assiette d’imposition.
La SCI établie sur la base de ce régime fiscal est dite “opaque”.

Remarque : ce choix est irrévocable. Une fois le changement opéré, vous ne pourrez plus revenir en arrière.

Plus-values immobilières

Très intéressant, cet élément de fiscalité propre aux SCI est pourtant très peu connu.
Dans le cadre d’une opération en nom-propre, la vente d’immeubles est exonérée de l’impôt sur la plus-value à partir du moment où le bien vendu a passé 22 ans dans le patrimoine du vendeur. Pour une SCI, cela fonctionne un peu différemment. En effet, les associés doivent détenir des parts dans la SCI depuis 22 ans pour devenir d’office exonérés de la taxe sur les plus-values.
Par exemple, un associé ayant des parts dans une société civile immobilière depuis 25 ans fait l’acquisition d’un bien immobilier. 6 mois plus tard, il décide de vendre ses parts dans la SCI : il sera pourtant exonéré de la taxe sur la plus-value.

SCI ou indivision : ce qu’il faut savoir

Régulièrement comparée avec la SCI, l’indivision présente beaucoup de différences notables avec sa cousine sur lesquelles nous allons nous pencher ici.

Dans les faits, mettre en place une indivision ne demande aucune formalité particulière, SAUF en cas de rédaction d’une convention d’indivision (qui doit de toute manière être rédigée par un notaire).
Par ailleurs il n’est pas rare de se retrouver au sein d’une indivision de facto, sans forcément l’avoir voulu.
Un exemple tout simple est le cas de l’héritage. Admettons que vous et vos frères et soeurs héritez : vous devenez automatiquement des indivisaires.

La SCI est une société composée d’associés détenant des parts à la hauteur de leur investissement. L’indivision peut de son côté être vue comme une sorte de copropriété ou situation juridique dans laquelle chaque personne a les mêmes droits sur l’intégralité du ou des biens possédés.

Un autre point capital à prendre en compte au niveau de l’indivision est son mode de gestion. En effet, étant donné que tous les indivisaires ont les mêmes droits, presque toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité. Et vous l’aurez sans doute deviné, cela peut aboutir à des tensions en cas de désaccords récurrents.

Un autre inconvénient de taille est la solidarité entre indivisaires. Concrètement, si un indivisaire ne s’acquitte pas de ce qu’il doit payer, le(s) créancier(s) peut(vent) se retourner contre n’importe quel autre membre de l’indivision. Réfléchissez-donc bien avant d’opter pour l’indivision.

Venons en maintenant à l’inconvénient majeur inhérent à l’indivision : son caractère précaire. Selon l’article 815 du Code Civil, “Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.” Grosso modo, cela revient à dire que n’importe quel indivisaire peut décider de vendre sa part à tout moment. Ce droit est absolu (sauf dans le cas d’une convention) et les autres membres ne peuvent pas s’y opposer.

Si cette fâcheuse occurrence devait se produire, les autres indivisaires disposent de deux “solutions” :

• Vendre le bien

• Racheter la part de l’indivisaire sortant.

“Mais où sont les avantages de ce mode de fonctionnement alors ?”

En réalité, il n’y en a pas vraiment. Les seuls atouts dont dispose l’indivision face à la SCI sont les suivants :

• Sa grande facilité de création (quand elle est créée)

• Son faible coût (du moment qu’aucun différend n’éclate et n’aboutisse à des procédures judiciaires, qui sont, elles, très onéreuses)

Vous l’aurez compris, si l’indivision peut sembler plus attrayante à première vue, à l’usage elle se révèle le plus souvent être un casse-tête organisationnel peu avantageux.

Avantages et inconvénients d’une SCI

Avantages

• Nous en avons parlé avant, mais la SCI est un excellent moyen de résoudre les problèmes liés à l’indivision (mêmes droit pour tout le monde, pas de votes majoritaires..)

• La possibilité pour les associés de vendre leurs part de la SCI. Attention toutefois, toute cession doit faire l’objet d’un accord écrit et requiert que TOUS les associés soient d’accord avec la proposition.

• Dans le cas d’une SCI familiale, cela peut grandement faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier en évitant beaucoup de problèmes.

• Un associé détenant des parts dans une SCI depuis 22 ans ou plus est d’office exonéré de la taxe sur la plus-value, même si le bien a été acquis récemment. Un propriétaire ayant acquis son bien en nom-propre ne peut en revanche pas en bénéficier.

• Point important : la SCI est imposée sur les bénéfices, pas les encaissements (en cas d’impôt sur les sociétés). Si par exemple la location de votre appartement vous rapporte 1 000€ par mois de la location mais que vous avez dépensé 40 000€ pour le rénover en amont, votre SCI ne sera pas imposée pendant plusieurs années.

Inconvénients

• Une SCI demande un investissement en temps assez conséquent au démarrage et les démarches de création peuvent être assez fastidieuses : rédaction des statuts, demande d’immatriculation…

• Les obligations, bien que peu nombreuses, peuvent devenir contraignantes dans certains cas : assemblée générale à tenir au moins une fois par an, rassemblements nécessaires avec tous les associés pour les prises de décisions stratégiques

• Les associés sont responsables des dettes de la SCI à vie (à hauteur de leurs parts dans la SCI). Ainsi, dans l'hypothèse où la SCI doit s’acquitter de dettes mais ne peut les payer, le ou les créancier(s) sont en mesure de réclamer les sommes dues aux différents associés. C’est un élément à prendre en compte lors de la création d’une SCI si l’activité comporte une part de risque élevée.

• Si la SCI a opté pour le régime fiscal de l’IS, une comptabilité commerciale doit obligatoirement être tenue régulièrement, ce qui implique des frais d’expertise comptable.

En conclusion

Souple et créée sur mesure, la SCI est une option très pertinente pour les personnes désirant gérer des biens immobiliers à plusieurs, qu’elles soient de la même famille ou non.
Quelques limites - principalement organisationnelles - pourront en rebuter certains, mais créer une SCI reste un bon outil de gestion patrimoniale dans l’absolu.

Si vous avez une question ou souhaitez partager votre expérience des SCI, n’hésitez pas à laisser un commentaire ou à nous contacter directement !